スケルトン物件での飲食店開業【メリット・デメリット、注意点や費用は？】

店舗を探す際、よく目にする「スケルトン物件」という表示。同じく見る機会の多い「居抜き物件」とはどこが異なるのか気になる方も多いのではないでしょうか？

そこで今回のテーマは「スケルトン物件での飲食店開業」。スケルトン物件を借りるメリットやデメリット、スケルトン物件からの内装工事にかかる費用の目安、原状回復工事の注意点などについてくわしく説明しますので、ご参考にしていただければ幸いです。

スケルトン物件とは？ 居抜き物件との違い

建築用語で「スケルトン物件」と表現した場合、「内装が何もない状態の物件」を指します。床や天井、柱など、建築物の骨組みだけが存在する物件だと考えれば良いでしょう。基本的には配管等もすべて剥き出しのものになります。それに対して「居抜き物件」は、「前の借り主が工事した内装がすべて残っている状態の物件」を指す言葉です。壁紙が貼られていたり、キッチン設備が残ったままになっていたりする物件を想像してください。時々、「部分的に以前の内装が残ったままになっている物件」がありますが、これは「半スケルトン物件」などの名称で呼ばれています。

スケルトン物件を借りる4つのメリット

スケルトン物件を借りるメリットは以下の通りです。

• 設備が故障しにくい
• コンセプトにぴったり合った内装に仕上げられる
• 効率的な導線を意識できる
• 旧店舗のイメージを一新できる

居抜き物件の場合、旧店舗の設備が残っているため、「古い設備が次々故障してしまった」などのトラブルが起こりがちです。また、設備が旧式のため、「新しい設備に比べると余計に電気代がかかる」といった問題もよく発生します。スケルトン物件では自分で選んだ新しい設備を入れることが可能なので、設備トラブルの心配はほとんどありません。

また、内装もゼロから考えるため、店舗のコンセプトや効率の良い導線を意識したものに仕上げることができます。もし旧店舗にネガティブな印象があったとしても、大がかりな内装工事によりイメージを一新できるためあまり気にせずに済む点もスケルトン物件の魅力です。

スケルトン物件を借りる3つのデメリット

スケルトン物件には多くのメリットがありますが、残念ながら欠点も存在します。スケルトン物件を借りるデメリットは以下の通りです。

• 初期費用が高額になる
• 開業するまでに時間がかかる
• 退去時の原状回復工事の費用が高額になる

スケルトン物件は、ゼロから内装を考え、設備も好きなものを入れることができます。しかしその分、内装工事や設備導入などの初期費用が高額になりがちです。また、物件を借りてから工事を始めるため、居抜き物件のようにすぐ開業することはできません。加えて、借りる際スケルトンだった物件は、退去時にスケルトンに原状回復させる必要がある場合がほとんどのため、そのスケルトン工事にもお金がかかります。

逆に考えると、「十分な資金を用意している」「内装に強いこだわりがある」「開業までに時間的余裕がある」など、これらのデメリットをクリアできるオーナーの場合、スケルトン物件がおすすめだと言えるでしょう。

スケルトン物件での開業にかかる内装工事費用の目安や原状回復工事の注意点

スケルトン物件を借りて開業する際の内装工事は、店舗の広さや営業形態によって異なります。大がかりな厨房設備が必要か否かで、工事の内容に大きく差が出るからです。食事メニューの少ないカフェなど、しっかりしたキッチンを必要としない場合は1坪あたり30万円程度から工事可能ですが、中華料理のレストランなど、本格的なキッチンを整えなくてはならないケースでは1坪当たり70～80万円程度かかる場合もあります。これらは内装工事にかかる費用のみの相場なので、設備を導入する資金は別途用意する必要があります。

また、店舗から退去する際も注意が必要です。最も大切なのは、貸主に「どこまで原状回復すべきか」をしっかり確認することです。スケルトン工事をして借りた時と同じ状態に戻すことが原則ですが、場合によっては「この部分はこのままで良い」などと言われることもあります。原状回復工事に入る前に、必ず貸主立ち合いのもと打ち合わせをしましょう。スケルトン工事にかかる費用は1坪あたり3～4万円、高くても5万円程度が相場ですが、複雑な内装の場合はこれ以上かかることもあります。資金には十分な余裕を持つことが大切です。不安な場合は、ぜひ早めに専門業者にご相談ください。

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