喫茶店の出店で「居抜き」と「スケルトン」のどちらを選ぶべきか悩んでいます。それぞれの利点・欠点、選ぶ際の注意点はありますか？

喫茶店の出店では、「居抜き」と「スケルトン」のどちらを選ぶかで、初期費用・工期・開業後の運営コストが大きく変わります。
E-テンポでは、見た目よりも“事業として成り立つか”を基準に判断することをおすすめしています。

【居抜き物件の特徴（メリット・デメリット）】

👉メリット

・初期費用を抑えやすい
厨房区画・給排水・電気容量・一部設備がそのまま使えるため、内装・設備費を大幅に削減できるケースがあります。

・工期が短く、早期開業しやすい
改装工事が最小限で済み、家賃発生期間を短縮しやすい点も魅力です。

・小規模喫茶店・個人開業向き
10〜20坪前後の喫茶店では、居抜きを上手く活かすことで無理のない開業が可能です。

👉デメリット

・動線や厨房レイアウトが合わないことがある
前業態の設計を引きずると、スタッフの動きが悪くなり、長期的に人件費がかかることも。

・見えない劣化リスク
排水・ダクト・電気容量などが現状の営業内容に耐えられない場合があります。

・「安いと思ったら高くつく」ケースも
使えない設備を無理に残すと、後から改修費が発生することがあります。


スケルトン物件の特徴（メリット・デメリット）

👉メリット

・コンセプト・導線をゼロから設計できる
カウンター中心の喫茶店、少人数オペレーションなど、運営に最適なレイアウトを実現できます。

・設備容量を業態に最適化できる
電気・給排水・換気を営業内容に合わせて設計でき、将来のトラブルが少なくなります。

・ブランディング重視の店舗向き
内装デザインにこだわりたい場合は有利です。

👉デメリット

・初期費用が高くなりやすい
内装・厨房・設備をすべて新設するため、予算管理が重要になります。

・工期が長く、開業まで時間がかかる

・設計次第で“回らない店”になるリスク
デザイン優先で進めると、使いにくい厨房になることも。


【どちらを選ぶべきか？判断のポイント】

以下の視点で整理すると、判断しやすくなります。

👉居抜きが向いているケース

・開業予算をできるだけ抑えたい

・小規模・ワンオペ〜少人数運営

・早くオープンしたい

・内装よりも収支安定を優先したい

👉スケルトンが向いているケース

・明確なコンセプト・世界観がある

・将来的な拡張・席数調整を考えている

・中長期で見て運営効率を重視したい

・設備トラブルを極力避けたい

👉「失敗しない選び方」
「居抜きかスケルトンか」よりも、
“その物件で、無理なく続くか”を最優先に考えます。

・事業計画・売上規模を整理

・厨房・動線から逆算したレイアウト検討

・使える設備・残すべき内装の見極め

・将来のメンテナンス・改修も含めて無理なく続くか

「開業後に後悔しない出店」を実現しています。

✔ まとめ

居抜き＝安いではない／スケルトン＝自由だが高い

大切なのは「今」と「開業後」の両方を見ること

判断に迷う場合は、物件が決まる前に専門業者に相談することが一番効果的

✅ 居抜き物件を選ぶ場合
▼ メリット
①初期費用が大幅に抑えられる（30〜50％削減も）
既存の厨房・給排水・電気設備が使える
大きな工事が不要で工期も短い

②開業までのスピードが早い
工事が少ないため、最短で1〜2ヶ月でオープン可能
家賃の“空家期間”を短縮できる

③以前の店舗の雰囲気を活かせる
レトロ喫茶・昭和喫茶など、個性ある店舗は居抜きが向く

▼デメリット
①理想のデザインにしづらい
レイアウトが制限される
給排水や電源位置が変えにくい
“前のお店のクセ”が残りやすい

②設備の劣化リスクがある
経年劣化した配管・電気設備はやり直しが必要
表面はきれいでも内部が古い場合もある

③原状回復・造作譲渡費が高いケースも
前テナントからの造作譲渡金が高額なことも
本当にその価値があるか要チェック

▼居抜きを選ぶときの注意点
設備（給排水・電気容量・換気）の“見えない部分”を必ず確認
造作譲渡費の相場比較（高すぎないか）
厨房レイアウトがコンセプトに合うか
前テナントがなぜ撤退したのかの確認
匂い・音漏れ・劣化などの“隠れトラブル”に注意

🆕スケルトン物件を選ぶ場合
▼メリット
①自由なレイアウト・デザインが組める
カウンター位置
照明計画
導線
客席バランス
すべてゼロから考えられるため、
“理想の喫茶店”をつくりたい人には最適。

②設備を新設できるのでトラブルが少ない
配管・電気・給気排気が新設で安心
10年以上運営するならスケルトンが安全

③ブランド性の高いお店を作れる
デザイン重視のカフェやコンセプトショップはスケルトン向き

▼デメリット
①初期費用が高い
すべて作り込むため、内装費が高額になる可能性が高い。

②工期が長く、家賃空白期間が増える
1〜3ヶ月の工期＋準備期間が必要
※お店の規模により工期は変わります。

③配管位置などビル仕様に制限がある
ビルの構造によって自由にできないことも

▼スケルトンを選ぶときの注意点
物件の“床下高さ（配管スペース）”を確認
電気容量・排気ダクトなどが飲食仕様に耐えられるか
家賃＋工事期間の固定費シュミレーション
店舗コンセプトが明確であること
施工会社に“飲食店の経験”があるか必須

🎯【最終判断の目安】
▼ 居抜きが向いている人
初期費用を抑えたい
オープンを早めたい
レトロ系・町喫茶など“雰囲気重視”
大きな設備が揃っている物件がある

▼スケルトンが向いている人
デザインに妥協したくない
10年以上続ける計画がある
ブランド性の高いカフェを作りたい
ひらけた空間や動線を重視する

㈱ブランディングでございます。
喫茶店の物件選びでは、まず「どんな世界観を作りたいか」で判断するのが最優先だと感じています！
そのうえで、居抜きとスケルトンには次の特徴があると感じています。

【居抜き】
・初期費用が抑えやすく、開業までのスピードが早いのが最大のメリット
・ただし喫茶店の場合、前テナントの匂い残りや排水トラブル、電気容量不足などが後々ブランドに悪影響を与えることがある
・例えば名古屋市では中古厨房が比較的長く使われる傾向があり、設備が年季入りしているケースも多いので、設備状態のチェックは重要
【スケルトン】
・世界観を一から作り込める！ブランドの差別化を狙いたいお店には相性が良い
・ただし換気ダクトなど建物側の制約が大きい物件だと、完全に自由には作れないこともある。現地調査が必須

★私が考える選び方のポイント
“その店で何を体験してほしいか”というブランド視点から逆算すると失敗しないと思います。
たとえば「昭和レトロの喫茶文化を現代的に見せたい」ならスケルトンで作り込んだほうが世界観が統一しやすいですし、一方で、「地元の人が日常的に通う喫茶」なら、居抜きでも十分ブランドを体現できるのではないかと思います。

弊社で物件未取得のお客様からも同じ質問をいただきます。
結論は弊社としては喫茶店のイメージができているのかが鍵になると考えています。
その理由としては「イメージと物件の差」が選ぶ際に大事になるからです。

利点・欠点は双方にありますが、居抜きは安い！スケルトンは自由度がある！
そんなイメージがつきやすいと思いますが、居抜きは解体費用がかかる可能性があるためフタを開けたらそんなに変わらなかったなんて場合もあります。

弊社でご提案する場合、

居抜き：予算が限られていること前提で、ある程度のイメージは壁紙などで擦り合わせができて導線は家具のレイアウトで対応できる場合

スケルトン：客席の数や広さ、細部までこだわったお店づくりをしたい場合

大まかにはこの答えになります。

居抜き
◎ コストが抑えられる・工期が短い
△ レイアウトの自由度が低く、前店の印象が残りやすい
スケルトン
◎ 理想の空間デザインを実現しやすい
△ コストと工期が大きくなる傾向がある
選ぶポイント
低リスク＆早く開業したい → 居抜き
世界観を重視して長く育てたい → スケルトン
喫茶店は利益構造的に、良い条件の居抜きを活かすほうが早く利益が出やすいです。ただし、開業前に 空調・電気容量・排気設備の状況は必ずチェックする必要があります。

■「居抜き物件」のメリット・デメリット
◎ メリット

● 初期費用を大きく抑えられる
厨房まわりやカウンター、トイレ、空調などがそのまま使えると、
一からつくるよりも工事費をグッと抑えられます。
ケースによっては数百万円規模で差が出ることも珍しくありません。

● オープンまでが早い
設備が揃っていれば、内装調整だけで営業できるため、
早ければ1〜2ヶ月でスタートできます。
家賃を払いながら準備だけしている“空白期間”が少なく済むのも大きなポイントです。

● 喫茶店向けの間取りがすでに出来上がっている
以前のテナントが同業であれば、
動線や厨房の仕様が喫茶店向きになっていることが多く、
レイアウトに大きな無理が出ないケースが多いです。

× デメリット

● 理想の世界観をつくり込みにくい
既存の内装が残っている分、
“まっさらな状態”からお店の雰囲気を組み立てるのが難しくなります。
中途半端に手を加えた結果、
「予定より改装費がかさむ」なんてことも割とあります。

● 設備の不具合をそのまま受け継ぐ可能性
排水の詰まり、ダクトの老朽化、電気容量不足など、
パッと見では分からない部分にトラブルが潜んでいることも。
オープンしてから思わぬ修繕費が発生するリスクはあります。

● 造作譲渡費が高額になることも
人気エリアほど“造作譲渡料”が高く設定されがちで、
100万円以上のケースも珍しくありません。

お答えさせていただきます。

喫茶店の出店で居抜きとスケルトンを選ぶ際は、初期コストとレイアウトの自由度／設備状況を軸に判断します。
居抜の利点は厨房や空調の設備をそのまま使えるため費用と工期を抑えられる点です。
ただし、前店舗の間取りに引きずられやすく、電気容量や廃棄設備が不足していると追加工事と発生しやすくなってきます。

スケルトンは自由にレイアウトでき、動線や席配置を理想に近けやすいのがメリットとなりますが、給排水／防火設備／換気などを一から整えるためコストと時間は大きくなります。

そのため選ぶ際は物件のインフラの現状把握が最重要となり居抜なら位置や容量、スケルトンなら工事期間が開業までのスケジュールに無理がないかをチェックすると良いと思います。

私は、小さく始めて堅実に永く続けられるような、予算組みをおすすめしてるので「居抜き」が良いと思います。その他の理由として、どちらを選ぶべきか迷われてるという時点で「注意信号」だと思います。誰しもが明確に目標設定して開業するわけではありませんが、繁盛店にするにはそれなりの戦略が必要です。まずはご自身のスキルと提供する商品そして接客、立地と店の雰囲気や居心地、必要な設備と動線など、明確に整理されてくるとおのずと回答が出てくると思います。迷ってる状態の時には一旦立ち止まることをお勧めします。

おおまかに区分すると、出店コスト(イニシャルコスト)を抑えるのであれば「居抜き」をおススメしています。
それなりに予算を確保されていて、自由なお店づくりがしたい場合には、解体してでも「スケルトン」をおススメしています。
飲食店で一番コストがかかり、リスクをともなうのが、厨房の空調・換気・給排水・土間廻りなどになりますので、徹底的に調べてご自身のやりたいお店との互換性が高ければ「居抜き」が圧倒的におススメです。ただし、その出会いがあるかどうかは運命のみぞ知るといったところです。
「スケルトン」であれば自在に考えられます。ただ、空きテナントの段階でインフラ設備の状況をきちんと見極める目が重要になってきます。
私共では、事前現調からお手伝い致します。