弊社では文化財住宅改装店舗から寺社仏閣まで対応しております。
現代店舗の専門家であり、京民家再生店舗まで如何様にもご希望をお伝え頂ければご提案させて頂きます。

こんにちわ。　弊社でもいくつか古い建物をコンバージョンしたことがありますが、まずはやはり構造体の問題でしょうか。　我々設計士やデザイナーは自らの職責において人命を守るということもあります。その観点からコンバージョンしようとしている建物の構造が問題ないかどうか、もし必要であれば補強等を考える。
また用途が変わる場合はその規模によって建築確認申請（用途変更）が掛かる可能性もありますので、そうなると費用面でも負担が増えます。

飲食店ということであれば、設備面で空調および換気問題が考えられます。空調面は問題なくクリアできるのか、換気ダクトを通すことが出来るのか。これは近隣への匂い問題にも発展しますので、綿密に計画する必要があります。

ご参考になれば。

どれくらい古いかと木造なのか鉄骨造なのかRCなのかなど条件で変わってくると思いますが、古い分構造を扱うと費用が莫大に膨らんでしまうので、表装部分のリニューアルを中心に検討される事をおすすめします。（塗装・左官・クロス・床材・照明計画など）

躯体構造などに不良がないか、設備や近隣環境に不安要素がないかどうかなど、工事規模によっては建築基準に充当するかどうかなど多方面で見極める必要があります。

古い建物には古いなりの良いところがあります。その良さをデザインに昇華させてまとめるのが良いですね。
ただし、飲食店なので設備の容量の確認は忘れずに。衛星管理がしっかり出来ることも大事です。
お客様を不安にさせないような気配りも大事だと考えております。


具体的な対象がわかりませんので簡単にコメントさせていただきました。

古い建物の場合は用途地域、用途変更、構造、消防法など法律的な問題を確認する必要があります。それ次第で飲食店が難しい場合もありますが、最近では200㎡以内であれば用途変更が必要なくなり計画がしやすくなっています。

次に、インフラです。電気、ガス、水道の容量が足りているか？が次のハードルとなります。これはコストを掛ければ乗り越えられる可能性が高い部分ですが、プロでないと分からない部分ですので、施工のプロに聞いた方が良いと思います。

最近では、空き家や古い建物は社会的にも注目され、国単位でストック活用を推奨しています。例えば飲食店では、味も空間も当然のごとく上質なものがありふれ・求められる時代に、サスティナブルな計画への投資が宣伝広告となり、経営を後押しする可能性があると思います。

古い建物を使う場合は一概ではありません。
場所、建物の状態等により、注意するべきポイントは変わってきます。
まず用途地域を確認して、飲食店ができる場所か確認し、
その後は必ず建築士と相談しましょう。

用途変更はかなり大変ですので、建築士次第ではできない場合もあります。
一人に聞いて無理と言われても納得できなければ、得意な建築士を探すのも手です。

また、ハードルは大きさによって変わります。
2019年から用途変更が必要な建物の大きさが200㎡に変わりました。
それ以下でしたら、かなり楽になります。

古い建物という事で、建築物自体への耐震補強等の災害防止対策が必要になってくる可能性があります。その建物の竣工時期をしっかり調べ、現行の建築基準法や消防法との合致性を調査する必要があります。また、その他のチェック項目とすれば、給排水衛生設備、電気設備（容量）さらに、ガスを使用する場合には建物への本管引き込み部の許容性能をしっかり把握しておく事が重要です。

そもそも飲食店を出来るかどうかの確認です。

用途変更や消防法、躯体の状況など、法令的にコンバージョン出来るか、入口の部分を調べてクリアできれば後は普通の飲食店と変わりません。

古い建物をコンバーションをする場合、用途変更の有無、飲食店の場合は設備関係、電気設備、空調機、厨房重量等も考慮が必要です。
必ず現状がどのような用途になっているのか、確認する必要があります。
確認申請等も出す必要があるならば、その申請費用も施主負担になります
のでまずは賃貸契約される前に、確認をされることをお勧めいたします。

その他、古い建築物の良さを生かしつつ、デザイン性ある内装に仕上げてあげると建物との調和がとれて現代的だと思います。

古い建物をコンバージョンして、飲食店を開業する計画となると、物件によりますが、用途変更の手続きや構造的な点、設備的な点で必要条件をクリアできるかの確認が大切です。
また内装におけるポイントは、古い建物の持つポテンシャルをどのように生かすかとだと思います。

１、電気容量：飲食店で使用する電気容量の確保
２、ガス容量：飲食店で使用するガス容量の確保
３、厨房排気・給気：飲食店で使用する吸排気ルートの確保
４、給排水：飲食店で使用する給排水容量とルートの確保
５、用途変更：当該建物が住宅やオフィスである場合は所轄官庁に用途変更手続きが必要
貸し主が以上のインフラを整備するのが一般的ですが、テナントに計画及び各申請を委ねる場合もあるようです。費用が発生する場合も多く、事前確認が必須です。
計画店舗で使用する電気（動力・電灯）容量、ガス容量、排気容量、給水容量、等のリストを事前に作成し、貸し主又は仲介業者に提出することをお薦めします。

建築基準法・消防法・市の条例・保健所など法規について、全て満たすことが出来るかどうかのチェックが必要です。その後、給排水・電気・ガスのチェック。構造のチェックと続き、それらすべてが、費用上もプラン上もクリアになった段階で計画がスタートするというイメージを持って頂けば良いかと思います。

大きな要因としましては

　■ 建築物の検証
こちらの場合は貸主さんとの協議になると思いますが、老朽化による構　造的な劣化や屋根や外壁からの雨の侵入の確認です。

　■ 法的な検証
主には建築基準法・条例・消防法です。
用途地域によっては店舗面積の制限がありますし、場合によっては用途変更の申請が必要になります。
また、防火地域などですと外壁の仕様に制限が出たりします。
条例は各自治体で設定していますので、確認が必要です。
消防法は年々厳しくなっていますので、現状にのっとった対応をしなければいけません。

　■ 既存設備の検証
既設の配管の劣化や容量の確認です。
古い建物の場合、配管が腐っていたり容量が少なかったりということが往々にしてあります。


上記の3点は初期投資に大きく影響することがありますので、事業計画をする際には重要なポイントになります。
　

古い建物をコンバージョンする場合先ず床面や、
既存柱を考慮し構造補強することで、
より店舗空間として活用し易いフリーな空間が生まれます。
単にインテリアデザインだけでなく建築的なノウハウが問われます

先ず現況の建物調査から始まります。法的条件や立地、特に用途変更が必要か否か、用途変更申請が必要な場合は既存の建築完了届があるか否か、構造部分が問われ変更不可の場合もあるので注意が必要です。平行して設備のチエックも重要です。給排水給湯、空調、換気経路、電気容量等を調べ最も費用対効果の高い方式を計画する事が大切です。立地や客層、コンセプトにあった内外装やメニュー、価格、サービスの設定など。総合的にシュミレーションと収支計算を行い総工費やイメージ、グレードなどを決めて行く事が大切です。