1. トップ
  2. デザイナーの流儀
  3. 居抜き物件での開業を考えています。良い物・・・
デザイナーの流儀 〜店舗デザインのプロに聞きました〜

問い

飲食店舗向けFAQ

last update:2023/12/14

居抜き物件での開業を考えています。良い物件を見つけるために、物件を探す際に確認すべきことはありますか?

開業資金を抑えられると人気の居抜き物件について、理想の物件を見つけるために物件探しの際に確認するポイントをお聞きしました。

  • 庄村光央 (設計) 2023/12/14投稿

    流儀

    居抜きの店舗で営業を開始するにあたって、契約前に確認すべきことは大きく分けて2つあります。
    一つ目は既存の機器や設備の確認、もう一つはお店の周辺環境についての確認です。
    前オーナーが残していった機器は、必ず使用年数やリース契約について調べておきましょう。特にエアコンや冷蔵庫、食洗機、製氷機などの業務用家電は、修理や買い替えとなると大きな出費となります。
    以前のテナントがなぜ退去することになったのかも知っておいたほうがよいでしょう。立地が関係しているのか、ご近所関係になにか問題があったのか、事前に把握しておくと物件を決める上で参考になるかと思います。前のお店の業種が違う場合、動線計画や電気配線・配管を含め、改装の必要が出てくる可能性もあります。
    たとえ不動産屋さんが一概に「きれいな状態」と言っていても、実際の感じ方は人それぞれです。トラブルを避けるためにも、口頭だけではなく、必ず書面での説明を受けましょう。お店の周囲も含め、ご自身の目で直接確認されるのが一番確実です。

    居抜き物件は、基本的に早い者勝ちでの契約となります。好条件な物件は競争率も高くなりますので、専門の不動産屋さんに相談したり、日ごろから頻繁に物件サイトを気にかけるのがよろしいかと思います。

  • 路加 (デザイナー) 2023/11/15投稿

    流儀

    初めての出店の場合は、特にご自身がその場所で開業したいかどうかが重要かと思います。
    来店を希望するお客様層やイメージがあると思いますので、ご自身が出店したい場所であるか?また、それに準じているかの確認です。
    不動産会社のご担当者に、そのエリアの客層などを聞いてみてください。

    次に、居抜物件の状態の確認です。
    これは、内装業者を伴って内覧をされることをお勧めします。
    一見は綺麗にしてありますが...というケースは良く見られます。
    また、居抜を出されている店の閉店理由なども分かると良いですね。
    個人的な事情で(高年齢など)閉店であれば、問題は少ないと思いますが。
    ご近所のお店に聞かれても良いかと思います。

    ご自身の考え方や客層・商品力等をベースに、その物件の情報収集をされて検討すると、迷いが少なくて良いと思います。

    最後に、良い物件は、誰でも気になっていますので、早い決断をして押さえていく事が必要です。

  • 石田頼男 (施工管理) 2023/11/15投稿

    流儀

    居抜き物件の選定での注意ですが、宅地建物取引士の私の立場でお答えしますと、物件の契約には十分に注意が必要になります。居抜き物件の場合によく見受けられるのが、動産(厨房機器)の買取を条件に抱合せする物件などがあり、取引後確認すると機器が壊れていたり先代の方のローンがまだ残っており未払いなどでリース会社から厨房機器を強制引き取りされたりするケースがあります。居抜きの場合は内装及び厨房機器もそうですが、重飲食の居ぬきなどでは配管の洗浄が必ず必要になりますので注意が必要です。

  • 石本輝旭 (建築家&インテリアデザイナー) 2023/11/8投稿

    流儀

    店舗でコストがかなりかかる部分としては、空調や消防設備、給排水です。居抜きの場合は表面的なインテリアというのは既存の上に少しアレンジを加えるだけで劇的に変わります。なので空調、例えばエアコンの年数や給排水の位置、消防設備の有無などを確認すると良いかなって思います。
    また法令に合わない物件も世の中には数多くありますので、以前店舗で使われていたから、大丈夫と思わない方が良いかなって思います。心配なら建築士のいる会社に依頼して、法令に合っているか、保健所や消防で指摘を受けないかなどを借りる前に事前に抑えれたらベストです。もし法令違反で是正の場合は余分な費用が発生してしまいますので。

  • 寺島 彰吾 2023/10/11投稿

    流儀

    居抜き物件のメリットは残っている設備を使用できその分のコストを抑えられる点です。デメリットはやりたいお店にあったレイアウトになっているかどうかで解体が必要になってきたりその分無駄なコストが発生してしまう場合もございます。まずは内見時にデザイナー及び設計士に同行してもらうのがベストですがお客様ご自身で行かれる場合は空調・トイレ・厨房内の防水など必要必須項目が整っているかどうかを確認するだけでも違います。

  • 匿名さん 2023/10/10投稿

    流儀

    居抜き物件での物件探しにつきまして
    気になる物件がいくつか見つかった段階で内装業者と共に内見を実施することをおすすめいたします。

    例え同じ業態での出店の場合でも、提供するサービスや客席数、オペレーションによって設備の過不足は見受けられるかと存じます。

    設備に変更が生じた場合、電気・ガスの容量見直しが必要となる場合もございます。

    それらを事前に防ぐためにも内見から内装業者と伴走することをおすすめいたします。


  • 目 純一 (ディレクション/デザイン/設計) 2023/10/10投稿

    流儀

    『良い物件』…かなり広義ですね^^;

    エリア・ロケーション・家賃・そこで掛かりそうな内装設備費用・工事の自由度…これらの総称なんだろうと思います。

    多くの個人事業主さんの飲食業での開業 に触れさせて貰っている中で、殆どの方が…

    ・トラフィックの多いトコロで
    ・広さ10坪で
    ・家賃10〜20万で
    ・開業資金1000万で
    ・ウチ内装費500万(厨房機器も含めたい)で…

    と、示し合わせたかの様に仰います笑(※当方大阪拠点です)。

    内装費はネット上で『内装坪単価は30〜50万』なんてのを拾い読みされての事の様です。
    情報の摂取先がネット中心どころかオンリーになっちゃって…

    既に独立してる先輩に相談したり、好きな雰囲気のお店の人に勇気を出して聞いてみたり…なんて活動は遠い遠い昔の話の様ですね笑
    でも実際はデザイナーを入れた内装で上記のロジックで開業出来る物件なんて10年探しても見つから無い訳で。

    とは言いつつ開業者さんも無い袖は振れないので極力寄り添うんですが その際は改めて条件を洗い直します。

    ホントにトラフィックは必要?
    初期費用は出来るだけ抑えろってネットに書いてあるケド 半端な開業でホントにお客さん付く?
    家賃はランニング経費なんで安い方がいいケド 結局売れなきゃ経費率は上がる訳で…

    なんかのディスカッションを通じて上記の『誰が見ても良い物件』から『自分にとっての良い物件』を再構築していく作業が必要なんだと思います。

    中にはビビッときた物件に応じて 諸々を調整していく…とハナからおっしゃる頼もしい方もいらっしゃいます。
    そういったバランス感覚みたいなモノを元から持ってるか 現実に触れて後から養うかの違いなだけなんでしょうね。

    単に工事費用の事だけだと、近しい業態の居抜きでレイアウトを変更しないなら 全改装しても費用はかなり抑えれますよね。

  • ちばまさゆき (デザイナー) 2023/10/5投稿

    流儀

    まずは
    第一に立地です!ビビット五感に感じる立地かどうか?
    第二に前の店舗をできるだけ払拭できる居抜きか?ダメになったのだから退店、それを払拭出来ないとダメです。
    第3にインフラ、出店する業態に値するインフラがあるかどうか?

    あとは、手をつける所とつけない所の線引き、手をつけると次から次へとなり、結構費用がかかります。

    明確なコンセプトも元メリハリの聞いたデザインで、前の店舗のイメージを払拭できれば
    良いお店(繁盛店)になると思います。

    結構難しいですがやり方です。
    繁盛するお店が良いデザイン

  • 佐藤直人 (経営企画・営業・マーケティング) 2023/10/4投稿

    流儀

    確認すべきことは多岐に渡りますし、どのような業態をお考えかにもよります。私どもが常にお客さまにお伝えするのは開業物件の内覧には、まずは信頼できる店舗施工実績が豊富な内装工事会社に同行してもらってくださいということです。

    お客さまがお考えのお店作りに適した物件か否か、思いもしない費用が発生しそうな構造になっていないか否か、これはプロの目でなければ判断が難しいです。不動産屋さんでも割とお詳しい人はいらっしゃいますが、決して内装工事のプロではありません。契約したあとで内装工事屋に物件を見せて思い通りにするには結局余計な工事費がかかり、後悔される方をよくお見かけしますので…。

    では内装工事屋を見つけるその方法ですが、もしお知り合いにいらっしゃらなければ
    ①事情を説明して信頼できる人から紹介してもらう
    ②ホームページやポータルサイトの記載内容から良さそうだと思える内装工事屋に内見の同行について打診してみる。レスポンスのスピード、電話やメールの返信内容や言葉遣いでその会社の質はほぼわかります。受注できるかどうかもわからないのに、内見同行までできないという会社もあると思いますので、これらを判断基準に顧客目線のある会社かどうかを判断する。

    のどちらかではないでしょうか。

  • 岩本 勝也 (デザイナー) 2023/10/2投稿

    流儀

    居抜きで探される場合は、下記の2点に注意して下さい。

    ①居抜き物件は俗に言う、訳あり物件だと思って下さい。
    なぜ退店せざるを得なかったのか? 空間ゾーニングに問題があったのか?
    サービスに問題があったのか? 業態に問題があったのか?
    退店理由を把握し、改善できる状態か見定めるコト。

    ②居抜き条件の確認。
    居抜き物件は、賃貸物件を貸主に戻すにあたり、スケルトン解体工事費用を浮かせるための場合が多いです。
    使用可能なモノやインフラが本当にあるのかを確かめて下さい。

  • 谷口 慎哉 (インテリアデザイン) 2023/9/19投稿

    流儀

    居抜きの物件のメリットはそのまま間取りも変えずに表層を変えて使う場合のみ低コストで始めることができます。厨房などレイアウトを変更する場合はスケルトンから始める費用と同じくらいかかってしまうこともあります。内装譲渡の金額が発生したりと意外に費用がかかる場合もあります。
    物件探しは、インターネット、出店エリアの不動産屋さん、自分の足。これらを全て駆使して探すのが良いかと思います。ぜひ良い物件と巡り会えますように。


自分に合ったデザイン会社が見つかる!

お店のイメージを登録するだけで、平均7社から提案が受けられます。