飲食店の居抜き店舗を内見する際、設備や構造などのハード面でチェックしておくべきことを教えてください。

飲食店の心臓部共言えるところは厨房設備ですので、居抜きではその辺りをよく見た方が良いかと思います。現在の厨房器具のレイアウトがそのまま生かせるのか、少し位置移動などが必要なのか？それとも既設の厨房器具が使えそうなものが少なく、ほとんど新規で厨房機器を入れないといけないかなど、よくご覧になられるのが良いと思います。しかし電気が必要な厨房器具などはある程度年数が経つと壊れる事がありますので、その辺りも以前のオーナー様に聞けるのであれば経過年数なども聞いておくと良いかと思います。　その他、注意すべき点は給排水設備の状態や電気容量（何アンペアになっているか？）などを重点的に確認しますが、詳しい事は分からない方が多いと思いますので、飲食店に詳しい店舗内装業者の方に同行して頂きしっかりと見ていただけると安心です。客席などの内装（照明や壁紙、床の仕上）などは如何様にでもなる事が多いです。一人で考えず詳しい方にどんどん相談される事をお勧め致します。


ご参考になれば幸いです。

トートアーキテクツ のヤスダです。

飲食店を始める際は、用途地域を調べ、まずそこで飲食店ができることを確認してください。もし無理でしたら、新築を建ててもその土地で飲食営業はできません。
クリアしていれば、グリストラップ という厨房に必要な排水が必要になる場合がほとんどですので、グリストラップ が入っているか、入れることができるかを確認しましょう。

設備が問題なく稼働するかを換気扇レベルまで細かくチェックされる事をお勧め致します。
また厨房設備など高額なメーカー品は保証期間を確認し、引き継げるかを確認される事をお勧めします。
出来ればデザイナーか設計事務所を同行される事をお勧めします。

一番は付帯設備です。
電気・上下水道・ガスは飲食店の設備として引き込みは御座いますが、新しく検討されている厨房設備によっては、既存の容量では賄えず増設工事が必要になります。また、同様に給換気・空調設備も業態や、仕様年数によっては、居抜きとは言えそのまま使用するのが困難な場合があります。

目視では困難ですが、厨房区画などの防水に関しては、『使えるであろう』が非常に危険です。漏水など、ご開業後の発覚になった場合、時間も費用も大幅に関わる重大損失となる可能性があります。
他のテナント様まで被害が及んだ場合、更なるご負担がかかる場合もございますので、ご内見の際は業者を同行させて頂くことをお勧めします。

電力、動力、ガス、水道、給排水の容量やメーター位置を契約前に確認しておいた方が良いです。その他、既存の厨房機器や空調設備が可動するかも事前にチェックしておいた方が良いです。

電気・ガス・水道のメーターをチェックしておくのが良いと思います。
設備工事はコストに大きく影響する部分ですので、依頼される設計施工会社と現場へ同行し確認していただいただいたほうがよいと思います。

1.空調機器　厨房機器が可動出来るか？否か及び匂い(特に冷蔵庫)の有無
2.厨房の防水区画の漏水の有無、給排水の確認(給水の量、正常に水が排水されるか？匂いはないか？)
3.ガス、水道、電気の容量と給排気設備の容量とバランスのチェック及び不良個所のチェック?
例えば喫茶店から焼き鳥屋への改装は給排気設備新設または容量ＵＰの工事が必要なため予定外の出費になる可能性があります。
4.店内造作は既存そのままでも厨房機器をレイアウト変更する場合は要注意。
厨房機器の位置を変更したい場合は給排水も変更になるので防水を施している床のグリストラップを含めた変更工事が発生し、コスト高の要因になります。
5.インフラ設備と厨房の区画と並んでコスト高の要因になるのが外観の造作変更(構造)変更。
例えば入口を少し変更するだけでシャッターの変更もせざるを得ない場合とか、があります。
イメージを一新するためにも店頭のデザインには拘りたいところですが、造作を変更する大がかりな工事はコスト高となります。
色の塗り替えや一部の変更撤去で費用を抑えたアイデアとデザインが必要であると思われます。
以上などが考えられる項目ですがご出店者様が見てご判断するのは難しい部分もありますのでデザイナー及び施工会社様との立ち合いで確認する事をお薦め致します。

既存が使用可能かどうか（空調・換気）や電気容量、給排水・ガス設備の有無で大きく金額が変わると思います。

電気.水道.ガス等の能力と換気経路やエアコンの有無等です。それに加え、雨漏りや天井裏の状況等も確認が必要です。

居抜き店舗を内見・検討する上で重要な点としては、
＠残存価値の査定・検証。
＠減価償却の確認。（購入時期が解る申告書抜粋・簿価閲覧が望ましいです。)
＠リース契約期間内や、所有権を有する動産・不動産の有無の確認。
＠機器等の保証書・取扱説明書・マニュアルの有無の確認。
　きちんと丁寧に保管しているお店なら、安心材料の一つと成り得ますね。
　特に古い機器等の場合は、取設書等をメーカーに問い合わせて探すのに手間が掛かります。
＠そのお店の内外装・区画の工事が、適法に工事を成されているかどうか？
　もし不適切・違法な工事をしたままの居抜き店舗なら、
　後で諸官庁からの指摘・改善命令を受けた場合、
　その継承者・買った個人・法人が、それに従わなければいけない場合が出て来ます。
　注意すべき点は、現実的には「正負の価値合わせての居抜き売買」だという事です。
　その辺をしっかり確認、認識された上で検討される事をお勧めします！

ファサード面がどれだけデザイン出来るかで、デザインが随分左右されます。

防水区画がしっかりしているかと、給排気設備の計画が行えるか。また電気容量は不可欠です。

機器の動作確認・追加設備を設置する為の容量（電気・ガス・水道）などのチェックが必要です。
お客様で判断するのは難しいので専門の業者に見てもらう事をお勧めします。

使える設備（空調、換気）の有無、容量、業種業態に適した厨房か?など専門的なことが多いので、専門業者に立ち会ってもらうことが望ましいです。

既存の厨房機器の他に新規で導入される機器がある場合はガス・電気・水道設備の確認が必要だと思います。ですので業者同行の上での確認作業が必要かと思います。

厨房の規模、構造。
換気計画。
空調計画。
以上が業態に合っているか。
その他、上下階の関係等。
同じ飲食店でも、業態によって営業不可の事もあるので。

居抜き店舗ですとやはり設備容量の確認と現状の設備が継続して使用できるかどうかのチェックが必要です。これらについてはやはり専門業者に見せるのが一番なのでご検討中の物件があればなるべく契約前に専門業者にチェックをしてもらうのが良いでしょう。

出店者が設備、構造をチェックするのは難しいとは思いますが、各種メーターの確認、空調換気設備を確認する事はした方がいいと思います。一番コストに影響するところなので、頼まれる会社の方に見てもらってそのまま使えるものかどうか、業態によっては増設等も必要になるのかと思います。

排水管が古く無いかどうか？
古い場合、悪臭の原因となる場合が有りますので、配管を道路から新設しなければ解消できない事もあります。けれどテナントオーナー側で費用を持ってもらえる場合が多いです。

退店になるお店は何が原因でそうなったのかを考えます。内装というハードの面で来店されるお客様に支持されていない点はなかったか等。
一般的には、給排気のバランスが悪いお店が多いですね。
バランスが悪いとは、簡単にいいいますと、お店に入ろうとするときに、ドアが重くなってしまって、ヒューヒューと音がなってしまうお店です。
掃除機と同じ現象で、お店内の空気を吐き出していて、室内が負圧となっています。こういった場合は、中に入れる給気が足りないのです。
バランスが悪いお店は、床がネトっとしていて、店内全体的に油っぽいお店になってしまいます。そうすると、ゴキブリなどが発生しやすくなります。
それと、厨房区画をどこまで変更するかどうか。厨房区画がそのままで良ければ、それほどコストがかからず、改装工事ができます。

建築を本格的に勉強をしていないと、簡単に判断は難しいかと思います。細かいことはやはり、誰か専門家といっしょに行くべきかと思いますが、特に居抜きとのことですので、
設備的には、以前の店舗の業態使われ方を確認してください。そして目視できる限りの排水経路が複雑でないかどうかも確認しましょう。
構造的にも設備的にもですが、なるべく２０年程度以内の物件にすべき。
構造的には鉄骨造より鉄筋コンクリート造を選ぶ
等ではないでしょうか？

出店様が設備や構造をチェックすることは現実的には不可能かと思われますので、まずは、信頼出来る施工業者さまか設計士に同行してもらい、その現場を居抜きで譲り受けるメリット・デメリットの双方を把握することが最善だと思います。

現実的に、素人がどんなに眼を凝らして見ても、設備、構造の瑕疵を確認できるとは思えないです。夏の間の冷房とダクトが排気を吸い上げるバランス（厨房が暑くなり過ぎないか？）、や冬は逆の問題が起こり得ますし、中華料理や、ラーメン店で豚骨のスープストックを煮る場合の臭いの問題は、店舗が営業している時に見ておかないと、営業停止後に、見に行って、「見た」だけでは充分、確認できるものではありません。排気、冷暖房など、は天井の裏に隠れてしまっていますし、排水や水もれ、なども実際には床の内部に隠れているので、わからないです。
そこで、提案です。施工してもらうつもりの経験豊かな業者さんをあらかじめ、決めて、その人と一緒に見に行きましょう。

飲食店の場合、設備・構造は重要な位置を占めます。
ガス・電気の容量であったり、エアコンの馬力数であったり、柱の位置であったりetc.
初めて、出店を考えている方は特に難しい部分であるとおもいますので、依頼される会社の方にチェックして頂くのが一番いいと思います。

ハード面のチェックは一般の方が判断するには非常に難しいと思います。
ですので、私がお客様で内見に同行できない時に話をしているのが、その物件で前に入っていたお店が何だったかを聞くことです。さらに、そこで何かトラブルがあったかを確認する事も大事です。
同業種以上ならある程度安心できます。例えば、前店舗が焼肉店、中華などの重飲食の場合、大抵は問題がない事が多いです。
逆に、物販店などが前に入っていたら、要注意ですね。
その中でも、立地等で気になった場合は、私は再度同伴で見に行くことにしています。

設備や構造に関してはクライアント様が自分でジャッジするのは非常に難しいと思うので、施工会社や設計会社のプロと一緒に現場に来てチェックしてもらった方がいいと思います。

居抜きは判断が難しいので、基本的に依頼するデザイナーや工事会社に見てもらって判断するのが正しいと思います。自己判断で間違ったジャッジをすると自分のクビを締めることになりますので、お勧めできないです。再度プロとの内見がある前提でご自身で見るなら、業種と厨房の広さ、位置が自身のやる業種と近いのか？厨房設備機器が必要な物があるか？厨房床に排水側溝があるか？何年前に作られた物件か聞いておく。その程度で良いと思います。どんな場合でも物件を契約する前には必ずプロに見ていただいて下さい。

設備インフラと構造形式を簡易的にチェックすることで、物件の申し込みの指標になると思います。ガスはメーターの大きさが容量になりますので写真を取っておくおいいでしょう。給排水は排水の口径をチェックです。トイレがあれば大きな管が来ていると思います。排気はビルオーナーさんとの交渉です。ダクトを屋上まで持っていくのか？そのまま出していいのか？電気は電灯と動力のアンペア数を見ておくとよいでしょう。